Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Sieradzu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 listopada 2021 r.

Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Katarzyna Powalska

Protokolant : Iwona Bartel

po rozpoznaniu w dniu 27 października 2021 r. w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa (...).2 spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł.

przeciwko Skarbowi Państwa – (...) Zarządowi (...) w B.

o ochronę naturalnego środowiska człowieka

1.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – (...) Zarządu (...) w B. na rzecz powoda (...).2 spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. kwotę 45 000 ( czterdzieści pięć tysięcy) złotych tytułem odszkodowania z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 24 października 2018 roku do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – (...) Zarządu (...) w B. na rzecz powoda (...).2 spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) 910 ( jeden tysiąc dziewięćset dziesięć) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

4.  nakazuje pobrać od pozwanego Skarbu Państwa – (...) Zarządu (...) w B. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Sieradzu 1 289 ( jeden tysiąc dwieście osiemdziesiąt dziewięć ) złotych tytułem poniesionych w toku procesu wydatków;

5.  nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Sieradzu z zasądzonego na rzecz powoda roszczenia 3 005,46 ( trzy tysiące pięć 46/100 ) złotych tytułem brakującej części poniesionych w toku procesu wydatków.

Sygn. akt I C 375/18

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 06 grudnia 2018 r. (data wpływu) skierowanym do Sądu Okręgowego w Sieradzu powód – (...).2 Sp. z o. o. wniósł o zasądzenie od pozwanego Skarbu Państwa – Szefa (...) Zarządu (...) w B.:

1.  100.000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 19 października 2018 r. do dnia zapłaty – tytułem odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania i zmniejszenie wartości nieruchomości należącej do powoda działki (...), położonej w G., gmina Ł., powiat (...), nr KW: (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Łasku V Wydział Ksiąg Wieczystych, a która to nieruchomość znajduje się na terenie obszaru ograniczonego użytkowania wprowadzonego uchwałą Sejmiku Województwa (...) z dnia 25.10.2016 r. nr (...), opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) w dniu 22.11.2016 r., poz. 4929;

2.  51.000,00 zł wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia 19 października 2018 r. do dnia zapłaty – tytułem odszkodowania za szkodę spowodowaną tytułem zwiększenia wydatków na planowaną inwestycję polegającą na budowie trzech budynków wielorodzinnych, a polegających na konieczności poniesienia zwiększonych kosztów rewitalizacji akustycznej i zapewnienia należytego klimatu akustycznego planowanych budynków mieszkalnych mających być posadowionych na terenie działki oznaczonej w pkt. 1 pozwu, zgodnie z wymogami uchwały Sejmiku Województwa (...) z dnia 25.10.2016 r. nr (...) – co stanowi ograniczenie w sposobie korzystania z ww. działki

Powód wniósł również o zasądzenie na rzecz powoda od pozwanego zwrotu kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W odpowiedzi na pozew pełnomocnik pozwanego Skarbu Państwa - (...) Zarządu (...) w B. wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Pismem z dnia 19 sierpnia 2021 r. (data wpływu) pełnomocnik powoda sprecyzował żądanie pozwu, wskazując, że w ramach kwoty 151.000,00 zł dochodzonej pozwem w niniejszej sprawie dochodzi odszkodowania wraz z odsetkami za ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, w szczególności w ramach tego:

a)  100.000,00 zł tytułem odszkodowania za poniesione straty, tj. utratę wartości nieruchomości i poniesione wydatki na nieruchomość oraz w ramach przygotowania inwestycji deweloperskiej;

b)  51.000,00 zł tytułem odszkodowania za utracone korzyści, w związku z brakiem możliwości realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie i dalszej sprzedaży trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych mających zawierać co najmniej 102 mieszkania o łącznej powierzchni mieszkalnej co najmniej 4.860 m ² (zgodnie ze wskazaniem w koncepcji architektonicznej) wraz z przynależnościami, także uwzględniając zwiększone wydatki na inwestycje z uwagi na zapewnienie należytego klimatu akustycznego.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

Spółka (...).2 Sp. z o. o. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości o nr działki (...), położonej w G., gmina Ł., powiat (...), nr KW (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Łasku V Wydział Ksiąg Wieczystych. Zamysłem powoda było, aby na danej nieruchomości zrealizować inwestycję polegającą na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Dla przedmiotowej nieruchomości została wydana przez Urząd Miejski w Ł. decyzja o warunkach zabudowy o nr (...) z dnia 22 lipca 2016 r. dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Powodowa spółka zwróciła się do (...) S.A. o ustalenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej i otrzymała je 21 października 2015 roku. Nadto w 2015 r. powód miał ofertę współpracy z architektem celem wykonania projektu budowlanego trzech budynków mieszkalnych na tejże nieruchomości. Ustalono również dnia 4 sierpnia 2015 r. warunki techniczne podłączenia do miejskiej sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej nieruchomości.

(bezsporne; wypis z rejestru gruntów k. 12-13; decyzja o warunkach zabudowy k. 14-16; warunki przyłączenia do sieci k. 17-19; warunki techniczne k. 22-22v; wydruk z przeglądarki księgi wieczystej (...) k. 29-46)

Inwestor (powód) nie rozpoczął opracowywania projektu budowlanego celem uzyskania pozwolenia na budowę. Przywoływane w aktach sprawy koncepcje budynków są w istocie folderem reklamowym osiedla oraz uproszczonym opisem technicznym do projektu opracowanym przez L. E. A/S z dnia 24 maja 2019 r, sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania sądowego. Poza uzyskaniem warunków zabudowy, warunków przyłączenia do sieci i wstępnymi ustaleniami, proces projektowy się nie rozpoczął.

Po uzyskaniu przez powoda wymienionych wcześniej decyzji, w związku z rozbudową lotniska wojskowego w Ł., weszła w życie Uchwała Sejmiku Województwa (...) wprowadzająca obszar ograniczonego użytkowania na skutek podwyższonych poziomów równoważnego poziomu dźwięku. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami, przed wejściem w życie Uchwały Sejmiku Województwa (...) izolacyjność akustyczna przegród i elementów budynku wynosiła min. 20dB, zaś po wejściu w życie w/w Uchwały izolacyjność ta powinna wynosić min. 23 dB.

Brak projektu budowlanego i wykonawczego uniemożliwia precyzyjne określenie sposobu i zakresu zabezpieczenia przed hałasem oraz kosztów prac związanych z izolacją akustyczną budynków, które powodowa spółka planowała wybudować.

(opinia biegłego architekta k. 200-220)

W dniu 25 października 2016 roku Sejmik Województwa (...) podjął przywołaną już, nową uchwałę nr (...) w sprawie utworzenia strefy ograniczonego użytkowania, w której nastąpiło przesunięcie granic poszczególnych podobszarów oznaczonych wyodrębnionymi izoliniami, która to uchwała uchyliła jednocześnie poprzednią uchwałę w tym przedmiocie z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego w Ł.. Zgodnie z § 8 powołanej uchwały w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadza się następujące ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu:

1) w podobszarze A:

a) zakaz przeznaczania terenu pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną, zagrodową i zamieszkania zbiorowego, a także mieszkaniowo- usługową,

b) zakaz tworzenia terenów rekreacyjno- wypoczynkowych,

c) zakaz tworzenia stref ochronnych A uzdrowisk,

d) zakaz przeznaczania terenu pod budowę: szpitali, domów opieki społecznej, obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży.

2) w podobszarze B:

a) zakaz tworzenia stref ochronnych A uzdrowisk,

b) zakaz przeznaczania terenu pod budowę: szpitali, domów opieki społecznej, obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, działających w porze nocy.

§ 9. W obszarze ograniczonego użytkowania wprowadza się następujące ograniczenia w zakresie korzystania z terenu:

1) w podobszarze A:

a) zakaz budowy budynków jedno- i wielorodzinnych oraz zamieszkania zbiorowego, zagrodowego, mieszkaniowo- usługowego, szpitali, domów opieki społecznej, a także obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,

b) zakaz zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych w całości lub części na budynki mieszkalne jedno- i wielorodzinne oraz zamieszkania zbiorowego, zabudowę zagrodową, mieszkaniowo- usługowe, szpitale, domy opieki społecznej, a także obiekty związane ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,

c) dopuszcza się rozbudowę, odbudowę oraz nadbudowę istniejących szpitali, domów opieki społecznej i obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,

d) dopuszcza się zmianę sposobu użytkowania budynków w całości lub części na cele mieszkaniowe oraz budowę nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych jako towarzyszących innym funkcjom, na warunkach określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego, na warunkach określonych w decyzji o warunkach zabudowy.

2) w podobszarze B:

a) zakaz budowy szpitali, domów opieki społecznej, obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, działających w porze nocy,

b) zakaz zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych w całości lub części na szpitale, domy opieki społecznej oraz obiekty związane ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, działających w porze nocy,

c) dopuszcza się rozbudowę odbudowę oraz nadbudowę istniejących szpitali, domów opieki społecznej i obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży.

§ 10. W obszarze ograniczonego użytkowania wprowadza się następujące wymagania techniczne dotyczące budynków:

1) w podobszarze A:

a) w budynkach istniejących oraz nowoprojektowanych należy zapewnić właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach wymagających ochrony akustycznej, zgodnie z obowiązującymi normami, poprzez zastosowanie przegród budowlanych o odpowiedniej izolacyjności akustycznej,

2) w podobszarze B:

a) w budynkach szpitali, domów opieki społecznej i budynkach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży należy zapewnić właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach wymagających ochrony akustycznej, zgodnie zobowiązującymi normami, poprzez zastosowanie przegród budowlanych o odpowiedniej izolacyjności akustycznej.

Tym samym, określony w obowiązującej uchwale nr (...) obszar ograniczonego użytkowania został podzielony na dwa podobszary oznaczone symbolami A i B. Z załącznika graficznego dołączonego do opinii biegłego wynika, że działka (...) znajduje się w całości w podobszarze A. Tereny na działce (...) sklasyfikowane są obecnie jako lasy (symbol Ls) o pow. 0,5141 ha oraz tereny przemysłowe (symbol Ba) o pow. 1,2742 ha.

Przed datą wprowadzenia (...) w odniesieniu do przedmiotowej działki nr (...) w miejscowości G. wydana została przywołana wcześniej decyzja o warunkach zabudowy z dnia 22 lipca 2016 r., znak (...).6730.1.105.2016 nr (...). Decyzja dotyczy budowy trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych (z możliwością lokalizacji garaży w parterze) wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi na działce ew. nr 50/18. Według wydanej decyzji o warunkach zabudowy, wnioskowana inwestycja planowana była na terenie zabudowy mieszkaniowo-usługowej i zagrodowej. Dla gminy Ł. opracowane było studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z ostatnimi zmianami przyjętymi uchwałą Nr LIII/594/2018 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 30 października 2018 r.

W stosunku do przeznaczenia aktualnego, na datę wprowadzenia (...) uległo ono zmianie. Obecnie w zakresie zagospodarowania przestrzennego dla miejsca położenia nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Miejskiej w Ł. (...) z dnia 5 lutego 2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w obrębie G., gmina Ł.. Według planu działka oznaczona numerem ewidencyjnym (...) znajdująca się w miejscowości G. położona jest w obszarze oznaczonym symbolem 2 ZL – tereny lasów oraz 1 PU – tereny zabudowo produkcyjno-usługowych, składów i magazynów.

Treść § 17 planu zagospodarowania przestrzennego nawiązuje do ustaleń uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) i określa szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu:

1)  na obszarze objętym planem, dopuszcza się, w warunkach wynikających z przepisów odrębnych, realizację obiektów telekomunikacji i łączności publicznej stanowiących przeszkody lotnicze. Dla projektowanych obiektów o wysokości równej lub większej od 50 m ponad poziom terenu obowiązuje postępowanie określone w przepisach odrębnych w zakresie oznakowania przeszkodowego;

2)  obszar objęty planem znajduje się w granicach powierzchni ograniczających wysokość zabudowy dla lotniska wojskowego Ł. do 235 m. n.p.m zgodnie z przepisami odrębnymi;

3)  na obszarze objętym planem ustala się, zgodnie z przepisami odrębnymi, obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego Ł.:

a)  w granicach planu znajduje się podobszar A, którego granicę wewnętrzną wyznacza granica terenu lotniska, a zewnętrzną izofona 50 dB/noc.

b)  w ramach obszaru ograniczonego użytkowania obowiązują przepisy odrębne;

4)  ustala się zakaz lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m ²;

5)  na obszarze objętym planem przebiegają napowietrzne linie elektroenergetyczne średniego napięcia 15 kV, wzdłuż których wyznacza się strefę ochronną z ograniczeniami w użytkowaniu i zabudowie, dla których ustala się:

a)  szerokość strefy ochronnej: 15,0 m po 7,5 m w każdą stronę od osi linii elektroenergetycznej,

b)  w granicach strefy ochronnej:

- obowiązują przepisy odrębne, zwłaszcza dotyczące dopuszczalnych poziomów pól elektromagnetycznych oraz bezpieczeństwa i higieny pracy,

- obowiązuje zakaz lokalizacji obiektów budowlanych z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, zgodnie z przepisami odrębnymi.

Istnieje związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy uchwałą wprowadzającą (...) a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w zakresie ograniczeń zabudowy mieszkaniowej. W efekcie tego wątpliwa jest realizacja założeń przyjętych w decyzji o warunkach zabudowy w świetle art. 65 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co świadczy o degradacji funkcji mieszkaniowej działki (...).

Dla wchodzącego w skład przedmiotowej nieruchomości lasu o powierzchni 0,5141 ha nie przewiduje się zmiany sposobu zagospodarowania. Stanowi on strefę rekreacyjno-wypoczynkową związaną z funkcją mieszkaniową nieruchomości jako podstawową, podobnie jak teren zielony wraz z infrastrukturą. Jak wskazał powołany do sprawy biegły K. N. – w normalnych warunkach rynkowych obszar ten winien być uwzględniony jako cecha nieruchomości rzutująca dodatnio na wartość rynkową ze względu na zajmowaną powierzchnię gruntu oraz walory przyrodnicze. Biorąc jednak pod uwagę cel wyceny dokonywanej przez biegłego, nie stwierdzono dla nich utraty wartości w następstwie ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania. W związku z tym powierzchnia lasu została wyłączona na etapie obliczeń w zakresie odszkodowawczym.

Wartość rynkowa nieruchomości – działki nr (...) położonej w strefie podobszaru A została oszacowana przez biegłego na 792.800,00 zł. Jednakże, wartość rynkowa działki jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego została oszacowana na 343.500,00 zł. Biegły w wydanej opinii przyjął wynikowy średni współczynnik utraty wartości nieruchomości związany z lokalizacją na danym podobszarze na poziomie 13,1%. Określony na tej podstawie łączny wymiar utraty wartości w odniesieniu do działki nr (...) wynosi zatem 45.000,00 zł.

(opinia biegłego K. N. w zakresie określenia zmiany wartości nieruchomości k. 299-392)

Sąd uznał wszystkie wyżej wymienione dokumenty za wiarygodne, przede wszystkim dokumenty urzędowe. Zostały sporządzone w odpowiedniej formie przez uprawnione do tego organy i w ramach ich kompetencji, odpowiadając tym samym dyspozycji art. 244 § 1 k.p.c. Zgodnie z treścią art. 244 § 1 k.p.c., dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów. Ustalenia faktyczne w sprawie Sąd oparł przede wszystkim na opinii biegłego sądowego K. N. w zakresie, w jakim biegły oszacował utratę wartości nieruchomości strony powodowej wskutek utworzenia strefy ograniczonego użytkowania. Sąd w całości uznał również za wiarygodną i przydatną do rozstrzygnięcia sprawy opinię biegłego architekta T. B., który wskazał w istocie na fakt, iż powód nie rozpoczął projektowania inwestycji. Tym samym, niemożliwym było chociażby ustalenie miarodajnych kosztów rewitalizacji akustycznej budynków mieszkalnych. Brak było bowiem przedmiotu, w stosunku do którego biegły ten miałby szacować koszt takowej rewitalizacji.

Sąd dysponował również materiałem dowodowym przedkładanym w postępowaniu przez stronę powodową, a mającym charakter dokumentów prywatnych. Dokumenty te w ocenie Sądu potwierdzały jedynie niemal bezsporną okoliczność, że powód nosił się z zamiarem zrealizowania inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych, jednakże realizacja tej inwestycji de facto nigdy się nie rozpoczęła. W chwili wejścia w życie uchwały ustanawiającej (...) powód miał jedynie wstępną koncepcję inwestycji, uzyskał warunki techniczne zasilania oraz decyzję o warunkach zabudowy.

W ocenie Sądu opinie biegłych sporządzone zostały w sposób jasny, rzeczowy i przejrzysty. Biegli wskazali, na czym opierali się wydając opinię, z jakich korzystali źródeł i jaką posłużyli się metodologią. W sposób zrozumiały przedstawili wnioski oraz sposób w jaki do nich doszli. Sąd nie miał też wątpliwości co do tego, że biegli posiadają kompetencje i doświadczenie potrzebne do wydania opinii w sprawie. Podkreślić należy, że zwłaszcza biegły sądowy K. N. sporządzał opinie w zbliżonych rodzajowo sprawach dotyczących obniżenia wartości nieruchomości w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania dla lotniska w Ł. (które nie były kwestionowane przez sądy obydwu instancji) co pozwala uznać, że posiada on doświadczenie i wiedzę w przedmiocie objętym zakresem opinii w niniejszej sprawie.

Z przyczyn wyżej przedstawionych opinię biegłego sądowego K. N. w zakresie szacującym spadek wartości nieruchomości wskutek stworzenia strefy ograniczonego użytkowania należało uznać za w pełni wiarygodną i przydatną. W konsekwencji to właśnie opinia biegłego K. N. stanowiła podstawę do dokonania w sprawie ustaleń istotnych z punktu widzenia jej rozstrzygnięcia co do zasądzonej kwoty. Biegły wyjaśnił w szczególności, a sąd te wyjaśnienia w pełni podziela, jakie okoliczności legły u podstaw dokonania opisanego w opinii oszacowania wartości nieruchomości. Wskazał z jakiej literatury fachowej korzystał przy sporządzaniu opinii. Biegły uzasadnił również przyjętą metodologię obliczeń. Wyjaśnił, z jakich przyczyn przyjęta przez niego metoda jest prawidłowa i prowadzi do uzyskania adekwatnych wyników. Biegły K. N. wydając opinię dysponował aktualnymi danymi z zakresu obrotu nieruchomościami, reakcji lokalnego rynku na wprowadzenie strefy ograniczonego użytkowania, jak również posiłkował się czytelnymi wyliczeniami.

Podsumowując wskazać należy, że w ocenie Sądu opinia biegłego K. N. w zakresie szacującym spadek wartości nieruchomości powoda i koszty rewitalizacji akustycznej została sporządzona w sposób prawidłowy, z zachowaniem wszelkich zasad szacowania nieruchomości. W konsekwencji nie można jej postawić zarzutu, że nie jest przydatna dla poczynienia ustaleń faktycznych w rozpoznawanej sprawie. Opinia ta została opracowana przez osobę posiadającą kwalifikacje i wiedzę ze wskazanej wyżej dziedziny, specjalistę o wieloletnim doświadczeniu na polu praktyki i teorii. Stąd też jej istotny walor pomocniczy przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy. Przydatność w/w opinii wynika również z tego, iż odpowiada ona postawionej tezie dowodowej, a autor tej opinii jako osoba obca do stron niewątpliwie nie jest zainteresowany treścią rozstrzygnięcia, jakie zapadnie w niniejszej sprawie. Patrząc przez pryzmat pozostałego materiału dowodowego, uznanego za wiarygodny i spójny, znajdującego się w aktach sprawy, nie sposób kwestionować wywodów powyższej opinii, jej spójności i fachowości. Sąd nie znalazł ponadto żadnych podstaw, aby opinię tę zakwestionować z urzędu.

Te same przymioty należy przypisać opinii wydanej przez biegłego T. B.. Sąd nie znalazł podstaw do zobowiązania biegłego do sporządzenia opinii uzupełniającej. Pytania do opinii tego biegłego formułowane przez pełnomocnika powoda dotyczyły sfery nie faktów, lecz wymagałyby odnoszenia się do hipotetycznych stanów faktycznych, nie mających znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Podobnie należało ocenić wnioski dowodowe formułowane przez stronę powodową, mające na celu wykazać związek przyczynowy między ustanowieniem (...) a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Związek ten w ocenie Sądu jest niewątpliwy. Kwestią sporną w procesie jest jedynie ocena tegoż związku pod kątem należnego powodowi odszkodowania. Ponadto, zauważyć należy, że zarówno biegły K. N. jak i T. B. nie są kompetentni do odpowiadania w wydawanych opiniach na pytania dotyczące decyzji biznesowych, jakie powinna podjąć strona, jak i czynności procesowych koniecznych do podjęcia w sprawie. Brak jest również powodu do uzupełnienia operatu szacunkowego biegłego K. N. z uwagi na fakt, iż został on sporządzony stosunkowo niedawno i pozostaje wciąż aktualny.

Z powyższych względów, Sąd postanowił pominąć wszystkie wnioski dowodowe zgłaszane przez pełnomocnika powoda w toku procesu na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. jako zmierzające jedynie do przedłużenia postępowania. Również jako taki Sąd uznał wniosek dowodowy o przesłuchanie w charakterze strony przedstawiciela powoda. Dowód z przesłuchania w charakterze strony ma bowiem jedynie charakter uzupełniający, nie jest on obligatoryjny (Wyrok SA w Warszawie z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. VI ACa 1979/16). Nie należy zatem dopuszczać dowodu z przesłuchania stron, jeżeli sąd za pomocą innych środków dowodowych wyrobi sobie przekonanie co do stanu faktycznego i zgłoszonych przez strony żądań. Tym samym, mając na względzie jedynie pomocniczy charakter tego środka dowodowego oraz okoliczność, że w niniejszym procesie istotne okoliczności zostały w sposób wyczerpujący udowodnione w drodze innych dowodów, przesłuchanie przedstawiciela powoda prowadziłoby jedynie do przewlekłości postępowania, zaś wszystkie relewantne z punktu widzenia sprawy okoliczności zostały już wyjaśnione w ramach innych wprowadzonych do procesu dowodów.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało jedynie na częściowe uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska, w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. Roszczenie przysługuje to również użytkownikowi wieczystemu nieruchomości (ust. 3). Szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Przesłankami wynikającej z powyższej regulacji odpowiedzialności są: wejście w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, szkoda poniesiona przez właściciela nieruchomości, jej użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości i związek przyczynowy między wprowadzonym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a szkodą. Z art. 129 ust. 2 p.o.ś. wynika, iż szkodą jest także zmniejszenie wartości nieruchomości, co koresponduje z pojęciem straty w rozumieniu art. 361 § 2 k.c, przez którą rozumie się, między innymi zmniejszenie aktywów.

Zastosowanie art. 129 ust. 2 p.o.ś. jako podstawy roszczenia odszkodowawczego właściciela nieruchomości z tytułu obniżenia jej wartości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z niej w następstwie ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania było przedmiotem obszernego orzecznictwa. W judykaturze funkcjonuje pogląd, w świetle którego, mówiąc o obszarze ograniczonego użytkowania trzeba dostrzegać z jednej strony związane z jego utworzeniem ograniczenia w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości, z drugiej natomiast przyczyny, które legły u podstaw utworzenia tego obszaru. Wspomniane ograniczenia są związane z nieruchomością położoną na obszarze ograniczonego użytkowania i dotyczą każdego jej właściciela (użytkownika wieczystego). Dopóki bowiem będzie istniał obszar ograniczonego użytkowania, dopóty będą obowiązywały wprowadzone na jego terenie ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenów, wymagań technicznych dotyczących budynków oraz sposobu korzystania z gruntów. Obszar ograniczonego użytkowania ingeruje w prawo własności i w sferę wolności właściciela, wobec czego wyszczególnienie sytuacji, w których dojdzie do utworzenia go, jest wyczerpujące i wymaga uprzednio stwierdzenia, że zastosowanie najlepszych dostępnych metod i środków nie doprowadziło do utrzymania dopuszczalnych warunków środowiska. Konieczność utworzenia obszaru wynika z tego, iż jest to jedyny sposób uzyskania efektu w postaci ochrony zasobów środowiska, która uwzględnić powinna wyczerpanie dostępnych środków i zasadę proporcjonalności przewidzianą w art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Samo już zatem utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania wskazuje na negatywne oddziaływanie lotniska na środowisko w stopniu wymagającym wprowadzenia ograniczeń w wykonywaniu prawa własności. Ograniczenia te musi respektować każdy właściciel nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2009 r., II CSK 565/08, wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2009 r., II CSK 546/08, niepubl., lex 528219).

W niniejszej sprawie powód wskutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, obejmującego nieruchomość, co do której przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego, poniósł szkodę polegającą na ograniczeniu w sposobie korzystania z niej, a w konsekwencji - zmniejszeniu jej wartości. Działka powoda znajduje się w całości na podobszarze A (...). Wskutek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania uchwałą Nr (...) Sejmiku Województwa (...) z dnia 25 października 2016 roku w podobszarze A, na terenie którego usytuowana jest nieruchomość powoda nastąpiła zmiana poprzez wprowadzenie ograniczeń dotychczasowego sposobu korzystania z niej. Powód nie może skutecznie dochodzić zaniechania imisji hałasu przez lotnisko, w związku z czym doszło do zawężenia przysługujących mu, wynikających z prawa własności, uprawnień związanych z podejmowaniem działań ochronnych wobec swojego prawa.

Niewątpliwie zatem, wskutek uszczuplenia zakresu i sposobu dotychczasowego korzystania z nieruchomości - co wynika z utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania w obrębie którego usytuowana działka powodowej spółki - powód doznał szkody obejmującej obniżenie wartości jego nieruchomości. Nieruchomość jest dobrem inwestycyjnym i o ile nie jest wyłączona spod obrotu podlega regułom rynkowym, a jej wartość jest weryfikowana przez wolny rynek, niezależnie od tego czy jej właściciel zamierza zbyć swoją własność, czy też nie poczynił w tym zakresie żadnych kroków (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 30 września 2009 r., I ACa 484/09, lex 756606, I Aca 772/09 z 17 czerwca 2010 r., lex 756717). W orzecznictwie przyjmuje się, iż obniżenie wartości nieruchomości generuje stratę niezależnie od tego, czy właściciel ją zbył, czy też nie zamierza podjąć w tym kierunku żadnych działań. Przesłanką roszczenia odszkodowawczego przewidzianego w art. 129 ust. 2 p.o.ś. nie jest bowiem jej zbycie. Odszkodowanie nie jest też ograniczone do rzeczywistej straty, gdyż obowiązuje zasada pełnej odpowiedzialności odszkodowawczej za wprowadzenie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości ( wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2009 r., II CSK 546/08, niepubl., lex 503415). Wartość należącej do powoda nieruchomości uległa obniżeniu z uwagi na położenie w okolicach lotniska wojskowego w Ł. i na skutek hałasu związanego z jego funkcjonowaniem, niewątpliwie negatywnie postrzeganego przez potencjalnych nabywców nieruchomości. Zainteresowanie nabyciem nieruchomości w okolicach lotniska spadło, a potencjalni nabywcy mogą być skłonni do kupna nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania, ale za odpowiednio niższą cenę. Do zakresu szkody podlegającej naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. należy więc obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że jej właściciel (użytkownik wieczysty) będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje, np. hałas (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 18 listopada 2010 r., I ACa 884/10, lex 756735). Wobec powyższego oraz mając na uwadze opinię biegłego rzeczoznawcy, uwzględniając obliczony dla podobszaru A współczynnik utraty wartości Sąd Okręgowy w ślad za powołanym biegłym ustalił, że wartość rynkowa należącej do powoda nieruchomości uległa obniżeniu o kwotę łączną 45.000,00 zł.

Oceny zasadności drugiego z dochodzonych przez powoda roszczeń – utraconych korzyści w związku z brakiem możliwości realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie i dalszej sprzedaży trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z przynależnościami, także uwzględniając zwiększone wydatki na inwestycje z uwagi na zapewnienie należytego klimatu akustycznego - Sąd Okręgowy dokonał na podstawie regulacji przewidzianej w art. 136 ust. 1 i 3 w zw. z art. 129 ust. 2 p.o.ś. Zgodnie bowiem z art. 136 ust. 3 p.o.ś., w razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków, szkodą, o której mowa w przepisie art. 129 ust. 2 ustawy, są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie. W judykaturze przyjmuje się, że obowiązek naprawienia szkody przez wypłatę odpowiedniej sumy pieniężnej powstaje z chwilą jej wyrządzenia i nie jest uzależniony od tego, czy poszkodowany dokonał naprawy rzeczy i czy w ogóle zamierza ją naprawić. Odszkodowanie bowiem ma wyrównać uszczerbek majątkowy powstały w wyniku zdarzenia wyrządzającego szkodę, istniejący w chwili jej wyrządzenia do czasu, gdy zobowiązany wypłaci poszkodowanemu sumę pieniężną odpowiadającą szkodzie ustalonej w sposób prawem przewidziany (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 15 listopada 2001 r. w sprawie III CZP 68/01 – OSNC 2002, z 6., poz. 74).

Analiza materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie nie pozwala Sądowi na przyjęcie, iż powodowi należy się odszkodowanie z tytułu powoływanych przez powoda okoliczności w tej płaszczyźnie. Brak projektu budowlanego, a tym bardziej wykonawczego wyklucza możliwość oceny koniecznych zmian albo dodatkowych nakładów kosztowych, ich zakresu i wartości. Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego nie można określić technicznych szczegółów inwestycji, także jej właściwości (izolacyjności) akustycznych. Tym samym, nie można określić zwiększenia zakresu prac oraz nakładów bez projektu budowlanego a tym bardziej wykonawczego. Przy ocenie potrzeby ustalenia kosztów rewitalizacji jak i wysokości spadku wartości nieruchomości w związku z (...) należy opierać się na stanie faktycznym z chwili wejścia w życie uchwały wprowadzającej (...). W momencie wejścia w życie uchwały z 2016 r., nieruchomość strony powodowej była terenem niezabudowanym, posiadającym decyzję o warunkach zabudowy. W związku z powyższym, skoro na przedmiotowej nieruchomości nie był ulokowany w momencie wejścia w życie tych norm żaden budynek mieszkalny i nie trwały prace budowlane związane z jego wybudowaniem, a nawet nie było konkretnego projektu zawierającego rozwiązania techniczne budowli, to brak jest podstaw do przyznania stronie powodowej jakichkolwiek kosztów rewitalizacji. Warto przecież zauważyć, że treść art. 136 ust. 3. p.o.ś. wskazuje, że szkodą są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nie zaś takie, które w przyszłości mogłyby powstać – niezależnie od tego czy powstaną, czy nie powstaną (np. na skutek ustanowienia (...)).

Strona powodowa przedstawiła jedynie koncepcję budynków, które miała zamiar wybudować. Poziom hipotetyczności inwestycji powoda jest tak daleko idący, że nie sposób oszacować zwiększonych wydatków koniecznych do poczynienia na inwestycję, bowiem nie wiadomo nawet w odniesieniu do czego konkretnie wydatki te miałyby być zwiększone.

Jednocześnie, w kontekście powoływania się przez powoda na dochodzenie utraconych korzyści w związku z brakiem możliwości realizacji inwestycji deweloperskiej, należy zaznaczyć, że obniżenie potencjalnej wartości nieruchomości, nie mieści się w granicach szkody, ani jako rzeczywista strata, ani jako utracona korzyść (Wyrok SA w Warszawie z 2.03.2017 r., I ACa 1210/14, LEX nr 2317762). Sąd orzekający w sprawie musi brać bowiem pod uwagę chwilę wystąpienia szkody, którą w tym przypadku jest dzień wejścia w życie uchwały ustanawiającej (...). Niepodobna opierać się na (nieskonkretyzowanych) planach inwestycyjnych powoda i w stosunku do nich próbować czynić rozważania o utraconych korzyściach, jakie mogłaby inwestorowi przynieść inwestycja w przyszłości (o ile zostałaby w ogóle zrealizowana i o ile zakończyłaby się sukcesem, zwłaszcza że od chwili obowiązywania uchwały o ustanowieniu strefy ograniczonego użytkowania powód wiedział, iż nie będzie możliwa realizacja jego zamierzeń)). Plany strony powodowej dotyczące przedmiotowej nieruchomości są bez znaczenia w kontekście niniejszego postępowania, zwłaszcza, że przecież zawsze mogły ulec zmianie.

Jednocześnie, powód w niniejszym postępowaniu nie dochodził chociażby odszkodowania z tytułu wydatków, jakie musiał poczynić celem uzyskania przed wprowadzeniem (...) decyzji o warunkach zabudowy, ustalenia warunków przyłączenia do sieci, czy też warunków technicznych podłączenia do miejskiej sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, jak również nakładów wynikających z podjętej współpracy z architektem celem wykonania projektu. Przynajmniej nie precyzował roszczeń w tym względzie.

Reasumując, wynikające z powyższych rozważań wnioski potwierdzają, że w sprawie zachodzi związek przyczynowy pomiędzy ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania a szkodą poniesioną przez powoda wyłącznie w postaci realnego, nie zaś potencjalnego zmniejszenia wartości nieruchomości. Dlatego też, rozpoznając niniejszą sprawę Sąd Okręgowy uznał jedynie za częściowo zasadne żądanie powoda w zakresie odszkodowania za poniesione straty, tj. utratę wartości nieruchomości i w punkcie 1. wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powoda 45.000,00 zł tytułem odszkodowania. Odsetki ustawowe od tej kwoty zasądzono na podstawie art. 481 k.c. od dnia 24 października 2018 r. z uwagi na fakt, że wezwanie do zapłaty (wyznaczające siedmiodniowy termin od chwili doręczenia wezwania) wystosowane przez powoda, pozwany odebrał dnia 16 października 2018 r., zatem przy uwzględnieniu siedmiodniowego terminu i nieuwzględnieniu roszczenia przez pozwanego, wierzytelność stała się wymagalna z dniem 24 października 2018 r. W pozostałym zaś zakresie, powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie 2. wyroku.

Stosownie do art. 100 k.p.c. Sąd orzekł o kosztach procesu, uznając, że przy wartości przedmiotu sporu oznaczonej na 151.000,00 zł powód na rzecz którego zasądzono kwotę 45.000,00 zł wygrał sprawę w około 30% a zatem w takim zakresie koszty procesu powinna ponieść strona pozwana. Na koszty procesu poniesione przez powoda w niniejszym postępowaniu składała się opłata od pozwu (7.550 zł), dwie zaliczki na opinie biegłych w kwocie po 3000 zł oraz koszty zastępstwa procesowego ustalone w oparciu o obowiązujące stawki (5.400 zł) wraz z opłatą od pełnomocnictwa (17 zł). Po stronie pozwanego zaś na koszty składają się koszty zastępstwa procesowego ustalone analogicznie jak w przypadku powoda (5.400 zł). Tym samym, łączne koszty procesu wyniosły 24.367 zł. Z czego pozwany odpowiedzialny jest za wygenerowane koszty procesu w kwocie 7.310 zł (24.367 zł x 30%). W związku z tym, pozwany powinien zwrócić powodowi 1.910 zł (7.310 zł – 5.400 zł) tytułem zwrotu kosztów procesu, o czym orzeczono w punkcie 3 wyroku.

W toku postępowania przyznano wynagrodzenie biegłym, które częściowo wypłacono z zaliczek wpłaconych przez powoda, zaś w brakującej części (w łącznej kwocie 4.294,46 zł) ze Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Sieradzu. Wobec powyższego, w myśl art. 113 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 100 k.p.c. nakazano pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Sieradzu 1.289,00 zł (4.294,46 zł x 30%) tytułem poniesionych w toku procesu wydatków o czym orzeczono w punkcie 4. wyroku. Jednocześnie nakazano ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Sieradzu z zasądzonego na rzecz powoda roszczenia 3.005,46 zł (4.294,46 – 1.289,00 zł) tytułem brakującej części poniesionych w toku procesu wydatków, o czym orzeczono w punkcie 5. wyroku.