Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Sieradzu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 września 2025 r.

Sąd Okręgowy w Sieradzu – Wydział I Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Dagmara Kos

Protokolant: Marzanna Krupa

po rozpoznaniu w dniu 29 sierpnia 2025 roku w Sieradzu na rozprawie

sprawy z powództwa D. C. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P.

o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powódki D. C. (1) na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. kwotę 377,00 (trzysta siedemdziesiąt siedem) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 450/22

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 8 listopada 2022 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. powódka D. C. (1) wniosła o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. z dnia 27 września 2022 r. nr (...) w sprawie odwołania zarządu wspólnoty, nr (...) w sprawie powołania nowego zarządu wspólnoty, nr (...) w sprawie odwołania zarządzania nieruchomością wspólną firmie (...).R. K. R. i nr (...) w sprawie stawki centralnego ogrzewania i zasądzenie na jej rzecz od pozwanej zwrotu kosztów postępowania. Wnosiła ona ponadto o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonych uchwał do czasu zakończenia sprawy.

(pozew- k.3-6)

Postanowieniem z dnia 27 marca 2023 r. Sąd oddalił wniosek o wstrzymanie wykonania uchwał.

(postanowienie- k.55)

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na jej rzecz zwrotu kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

(odpowiedź na pozew- k.59-63)

Na rozprawie w dniu 1 września 2023 r. powódka nie stawiła się a pełnomocnik pozwanej wnosił o oddalenie powództwa.

(protokół rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD – 00:02:33 – 00:02:46- koperta k.235)

Na rozprawie w dniu 1 grudnia 2023 r. pełnomocnik powódki popierał powództwo i wnosił o zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie a pełnomocnik pozwanej wnosił o oddalenie powództwa.

(protokół rozprawy z dnia 1 grudnia 2023 r. na płycie CD – 00:03:52 – 00:06:34- koperta k.235)

Na rozprawie w dniu 1 marca 2024 r. pełnomocnik powódki popierał powództwo.

(protokół rozprawy z dnia 1 marca 2024 r. na płycie CD – 00:03:07 – 00:05:50- koperta k.235)

Na rozprawie w dniu 21 marca 2025 r. pełnomocnik powódki popierał powództwo a pełnomocnik pozwanej wnosił o oddalenie powództwa.

(protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD – 00:02:21 – 00:02:38- koperta k.235)

Na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2025 r. pełnomocnik powódki popierał powództwo a pełnomocnik pozwanej wnosił o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

(protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD – 00:04:57 – 00:51:14- koperta k.235)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka D. C. (1) jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku położonym w P. przy ul. (...).

(bezsporne)

Powódka oraz właściciele pozostałych lokali znajdujących się w budynku położonym w P. przy ul. (...) tworzą wspólnotę mieszkaniową. W budynku tym znajdują się 24 lokale mieszkalne o łącznej powierzchni użytkowej 1.794 m ², z czego 5 lokali stanowi własność Gminy P.. Dla nieruchomości urządzona jest księga wieczysta KW nr (...) prowadzona przez Sąd Rejonowy w Łasku Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P..

(bezsporne, zeznania świadka M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235, kserokopia umowy- k.104-107, wydruk z rejestru REGON- k.24-25)

W 2022 r. w skład zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. wchodziły D. C. (2), U. F. i A. L.. Na mocy umowy o zarządzanie nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej z dnia 30 września 2011 r. nr (...) zawartej na podstawie uchwały Wspólnoty nr (...) z dnia 10 września 2011 r. zarządzanie nieruchomością wspólną powierzone zostało firmie (...).R. K. R. z siedzibą w S.. Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną zawarta została na czas nieokreślony a każdej ze stron przysługiwało prawo wypowiedzenia umowy za 3 – miesięcznym okresem wypowiedzenia przypadającym na koniec miesiąca kalendarzowego. Wynagrodzenie miesięczne zarządy ustalono w umowie na kwotę 897,00 zł + VAT. W późniejszych latach wysokość wynagrodzenia zarządcy zmieniana była aneksami do umowy.

(bezsporne, zeznania świadków: R. K. (2)- protokół rozprawy z dnia 1 marca 2024 r. na płycie CD 00:05:50 – 02:10:08- koperta k.235, M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235, zeznania powódki D. C. (1)- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:08:39 – 00:09:42 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 grudnia 2023 r. na płycie CD 00:06:45 – 01:23:23- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopia umowy- k.104-107)

Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w P. miała zaciągnięty kredyt na termomodernizację budynku. Budynek miał własną kotłownię i opalany był węglem. Wspólnota zatrudniała na pełen etat palacza M. C., który jest mężem powódki. W ramach swoich obowiązków, wynikających z umowy, palacz miał też sprzątać klatki schodowe i zamiatać na zewnątrz budynku. Umowę z palaczem zawierał zarządca nieruchomości a później była ona aneksowana przez dwóch członków Zarządu. Od 2021 r. w imieniu Zarządu umowę tą aneksowały powódka i U. F.. Zamawianiem węgla dla Wspólnoty zajmował się zarządca.

(bezsporne, zeznania świadka R. K. (2)- protokół rozprawy z dnia 1 marca 2024 r. na płycie CD 00:05:50 – 02:10:08- koperta k.235, zeznania powódki D. C. (1)- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:08:39 – 00:09:42 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 grudnia 2023 r. na płycie CD 00:06:45 – 01:23:23- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235)

W 2022 r. powstał konflikt w Zarządzie Wspólnoty a jeden z jego członków – A. L. nie był dopuszczany przez pozostałych członków Zarządu oraz zarządcę nieruchomości do informacji dotyczących Wspólnoty. W tym czasie Wspólnota miała złą sytuację finansową, którą pogorszył jeszcze wzrost cen węgla. Wspólnota na dzień 31 grudnia 2021 r. miała do spłacenia 85.394,91 zł kredytu i miała zaległość na funduszu remontowym w wysokości 49.360,16 zł. W 2021 r. Wspólnota nie nadpłaciła kredytu, choć w poprzednich latach go nadpłacała. W 2021 r. koszty zakupu opału wyniosły Wspólnotę 53.880,13 zł. W 2022 r. za zakup węgla do 7 września 2022 r. Wspólnota zapłaciła 53.800,02 zł.

(zeznania świadków: A. M.- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 00:05:29 – 00:57:27- koperta k.235, M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopie rozliczeń- k.65, k.161-178 kserokopie faktur- k.68-76, k.78-83)

W dniu 23 sierpnia 2022 r. zarządca nieruchomości zebrał mieszkańców Wspólnoty przed blokiem i poinformował ich, że muszą zostać podwyższone czynsze z 3,00 zł od m ² do 18,00 zł od m ², gdyż w innym wypadku Wspólnota zostanie zlicytowana a jej członkowie będą mieszkać pod mostem. Członkowie Wspólnoty nie chcieli godzić się na tak dużą podwyżkę czynszów i byli oburzeni retoryką zarządcy nieruchomości. Żądali od zarządcy aby zmienił dostawcę węgla i aby zamawiał węgiel workowany, na co ten się nie godził i na co nie godziły się będące członkami Zarządu powódka i U. F.. Zarządca oraz powódka i U. F. nie czynili żadnych ustaleń czy można kupić węgiel u innego dostawcy po niższej cenie. Następnego dnia członkowie Wspólnoty sami zorganizowali spotkanie i ustalili, że czynsz powinien zostać podniesiony do kwoty 6,00 zł za m ². Ustalili też, że węgiel powinien być workowany i kupowany od innego dostawcy opału a przy jego odbiorze powinno być co najmniej 2 członków Wspólnoty. Z zebrania tego sporządzony został protokół, który jego uczestnicy podpisali. Protokół ten przesłany został zarządy Wspólnoty, Wójtowi Gminy P. i powódce, która odmówiła udziału w tym zebraniu.

(zeznania świadków: R. K. (2)- protokół rozprawy z dnia 1 marca 2024 r. na płycie CD 00:05:50 – 02:10:08- koperta k.235, A. M.- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 00:05:29 – 00:57:27- koperta k.235, M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235, częściowo zeznania powódki D. C. (1)- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:08:39 – 00:09:42 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 grudnia 2023 r. na płycie CD 00:06:45 – 01:23:23- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopia notatki- k.26, kserokopia protokołu- k.84)

Członkowie Wspólnoty zaczęli się w tym czasie interesować przyczyną złego stanu finansów Wspólnoty zwłaszcza, że dowiedzieli się, że wspólnoty mieszkaniowe działające w identycznych blokach w P., prosperują znacznie lepiej. Aby zorientować się w sytuacji finansowej Wspólnoty prosili oni zarządcę nieruchomości o udostępnienie im faktur zakupu węgla, poprzedniej umowy o zarządzanie nieruchomością i umowy zawartej z palaczem. Zarządca i jego pracownicy nie chcieli udostępnić członkom Wspólnoty wszystkich żądanych przez nich dokumentów w tym umowy o pracę palacza i jego zakresu czynności, co argumentowane było ochroną danych osobowych. Przekazane im zostały jedynie faktury na zakup opału i na remonty, jakie zgodził się im przekazać zarządca Wspólnoty. Z faktur na zakup opału wynikało, że od 5 lat opału dostarcza Wspólnocie ten sam dostawca – firma (...). Byli oni też informowani przez pracowników zarządcy, że opał był przywożony luzem do kotłowni (...) przez kierowcę firmy, jaka dostarczała ten opał oraz, że palacz ani nikt inny nie potwierdzał dostarczania opału do kotłowni. Gdy członkowie Wspólnoty próbowali dowiedzieć się u palacza ile było przywiezione opału do kotłowni i ile zużyte, ten nie chciał im udzielać informacji na ten temat a na zadawane mu pytania reagował krzykiem. Ponieważ członkowie Wspólnoty na podstawie przekazanych im faktur na zakup węgla ustalili, że na każdej z nich był wpisany zakup 6 ton węgla, zadzwonili do firmy (...) i dowiedzieli się, że na samochodach tej firmy mieszczą się 3 – góra 4 tony opału, gdy tymczasem nie zaobserwowali oni, by dostawy węgla odbywały się kiedykolwiek dwoma samochodami.

(zeznania świadków: R. K. (2)- protokół rozprawy z dnia 1 marca 2024 r. na płycie CD 00:05:50 – 02:10:08- koperta k.235, A. M.- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 00:05:29 – 00:57:27- koperta k.235, M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235, częściowo zeznania powódki D. C. (1)- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:08:39 – 00:09:42 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 grudnia 2023 r. na płycie CD 00:06:45 – 01:23:23- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopia notatki- k.85, kserokopia maila- k.86, kserokopie pism- k.86v-87)

Ponieważ sytuacja finansowa Wspólnoty była zła, zbliżała się zima, Wspólnota nie miała zgromadzonego opału na zimę a członkowie Wspólnoty po analizie faktur zakupu węgla uznali, że jest on kupowany za zawyżoną cenę i nie mieli oni informacji ile zarabia palacz oraz wiedzieli, że w bliźniaczych wspólnotach palacze są zatrudniani na podstawie umów zlecenia a nie na podstawie umowy o pracę oraz, że wspólnoty te spłaciły już zaciągnięte kredyty na termomodernizację, domagali się oni od zarządcy zwołania zebrania Wspólnoty. 11 mieszkańców Wspólnoty w dniu 10 września 2022 r. wystosowało pismo do zarządcy, w którym domagali się oni zwołania przez zarządcę zebrania Wspólnoty na dzień 27 września 2022 r. Pismo to zostało doręczone zarządcy przez H. K. i A. L..

(zeznania świadków: R. K. (2)- protokół rozprawy z dnia 1 marca 2024 r. na płycie CD 00:05:50 – 02:10:08- koperta k.235, A. M.- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 00:05:29 – 00:57:27- koperta k.235,zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopia pisma- k.88)

W dniu 19 września 2022 r. w Urzędzie Gminy P. z inicjatywy Wójta Gminy P. odbyło się zebranie pełnego składu Zarządu Wspólnoty z Wójtem Gminy P. i zarządcą nieruchomości R. K. (2). Jego przedmiotem była wysokości stawek opłat za CO. Na zebraniu tym podniesiona też została przez A. L. kwestia dużych kosztów zatrudniania palacza i nie udostępniania członkom Wspólnoty przez zarządcę dokumentów dotyczących Wspólnoty. Była tam też poruszana kwestia żądania przez członków Wspólnoty zwołania zebrania Wspólnoty na dzień 27 września 2022 r. Zarządca stwierdził wówczas, że nie może zwołać zebrania w tym dniu i zarząd zdecydował, że zebranie Wspólnoty zostanie zwołane w dniu 4 października 2022 r. Po zebraniu tym A. L. poinformowała mieszkańców Wspólnoty, że zarządca odmówił zwołania zebrania Wspólnoty na dzień 27 września 2022 r. i że miał je zwołać na 4 października 2022 r.

(zeznania świadków: R. K. (2)- protokół rozprawy z dnia 1 marca 2024 r. na płycie CD 00:05:50 – 02:10:08- koperta k.235, M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235, zeznania powódki D. C. (1)- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:08:39 – 00:09:42 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 grudnia 2023 r. na płycie CD 00:06:45 – 01:23:23- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopia notatki- k.26)

Ponieważ zarządca nie chciał zwołać zebrania Wspólnoty na dzień 27 września 2022 r., na złożony wcześniej wniosek 11 właścicieli mieszkań o zwołaniu zebrania na ten dzień zdecydowała członek Zarządu A. L.. W tym celu przygotowane zostały zawiadomienia o zebraniu z porządkiem obrad, które wrzucono do skrzynek pocztowych mieszkańców nieruchomości i doręczono Wójtowi Gminy P. do Urzędu Gminy. Dodatkowo umieszczona została informacja o zebraniu wraz z porządkiem obrad w gablocie znajdującej się na półpiętrze każdej klatki schodowej. O wcześniejszych zebraniach Wspólnoty zwoływanych przez zarządcę nieruchomości mieszkańcy byli powiadamiani poprzez wręczanie im zawiadomień a w przypadku ich nieobecności w domach poprzez wrzucenie do skrzynek pocztowych zawiadomień o zebraniach. O żadnym zebraniu Wspólnoty, zwoływanym przez zarządcę, nie byli oni informowani listami poleconymi. Po zwołaniu tego zebrania powódka i U. F. namawiały członków Wspólnoty, by nie brali oni udziału w zebraniu i by wzięli udział w zebraniu w innym terminie przez nie wskazanym.

(zeznania świadków: A. M.- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 00:05:29 – 00:57:27- koperta k.235, M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235, częściowo zeznania powódki D. C. (1)- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:08:39 – 00:09:42 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 grudnia 2023 r. na płycie CD 00:06:45 – 01:23:23- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopie pism- k.90-93, fotografia- k.94, kserokopia oświadczenia P. F.- k.95, kserokopia oświadczenia A. S.- k.153)

Porządek obrad zebrania zwołanego na dzień 27 września 2022 r. obejmował rozpoczęcie zebrania, wybór Przewodniczącego zebrania i protokolanta, podjęcie uchwały w sprawie odwołania obecnego składu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nr 2 w P., powołanie nowego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nr 2 w P., sprawy różne i zakończenie zebrania.

(zeznania świadka A. M.- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 00:05:29 – 00:57:27- koperta k.235, zeznania powódki D. C. (1)- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:08:39 – 00:09:42 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 grudnia 2023 r. na płycie CD 00:06:45 – 01:23:23- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopia zawiadomienia- k.89)

W zebraniu w dniu 27 września 2022 r. powódka i drugi członek zarządu – U. F. oraz zarządca nie brali udziału. Na zebraniu tym była sporządzona lista obecności. Niektórzy członkowie Wspólnoty nie brali osobistego udziału w zebraniu ale udzielili pełnomocnictw do ich reprezentowania na nim. Pełnomocnictwa te złożone zostały w czasie zebrania. W zebraniu brali też udział najemcy lokali należących do Gminy P..

(zeznania świadków: A. M.- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 00:05:29 – 00:57:27- koperta k.235, M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235,zeznania powódki D. C. (1)- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:08:39 – 00:09:42 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 grudnia 2023 r. na płycie CD 00:06:45 – 01:23:23- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopia listy obecności- k.22, kserokopie pełnomocnictw- k.96-103)

Zebranie Wspólnoty było burzliwe. Zostały na nim po dyskusji podjęte uchwała nr (...) o odwołaniu Zarządu Wspólnoty w osobach powódki, A. L. i U. F., uchwała nr (...) o powołaniu nowego Zarządu Wspólnoty, w skład którego weszły A. L., H. K., D. S., S. L. i M. J. (2), uchwała nr (...) o odwołaniu zarządzania nieruchomością wspólną firmie (...).R. K. R. z siedzibą w S. w trybie natychmiastowym i uchwała nr (...) o przyjęciu nowej stawki centralnego ogrzewania obowiązującej od 1 października 2022 r. w wysokości 10,00 zł za m ^{( 2)} obowiązującej do końca 2022 r. Do głosowania nad każdą uchwałą sporządzone były listy do głosowania, na których odnotowane zostało, kto z biorących udział w zebraniu głosował za podjęciem uchwały, kto głosował przeciwko niej i kto się wstrzymał od głosu.

(zeznania świadków: A. M.- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 00:05:29 – 00:57:27- koperta k.235, M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopia protokołu- k.7-9, kserokopie uchwał- k.10, k.13, k.16, k.19, kserokopie list do głosowania- k.11-12, k.14-15, k.17-18, k.20-21)

Po zebraniu z dnia 27 września 2022 r. A. L. w dniu 30 września 2022 r. otrzymała nadaną listem poleconym przez zarządcę nieruchomości w dniu 28 września 2022 r. umowę opatrzoną datą 5 września 2022 r. nr (...) o zarządzanie nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w P. przy ul. (...) zawartą przez niego i Wspólnotę mieszkaniową, w imieniu której działało dwóch członków Zarządu – powódka i U. F., na mocy której powierzono zarządzanie nieruchomością firmie (...).R. K. R. z siedzibą w S.. Umowa ta zawarta została na czas określony – do czasu spłaty zaciągniętego kredytu na wykonanie docieplenia budynku i kotłowni przy czym zastrzeżono w umowie, że takie postanowienie umowne zostało zawarte w umowie na wniosek Zarządu Wspólnoty. Umowa przewidywała, że po okresie obowiązywania umowy, umowa będzie automatycznie przedłużona na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Umowa zawierała też zapis, że w przypadku wcześniejszego jej rozwiązania przez którąkolwiek ze stron, strona występująca o jej rozwiązanie obowiązana będzie do wypłaty odszkodowania drugiej stronie w wysokości równej okresowi pozostającemu do daty wygaśnięcia umowy według stawki za zarządzanie określnej w dniu podpisania umowy prawomocną uchwałą zebrania właścicieli lokali to jest 0,75 zł/m ². Wynagrodzenie miesięczne zarządy ustalono w umowie na kwotę 1.345,50 zł + VAT zgodnie z uchwałą nr (...) podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów. Ani A. L. ani też żaden z właścicieli lokali tworzących Wspólnotę za wyjątkiem tych, którzy w imieniu Zarządu Wspólnoty podpisali tę umowę, nie wiedzieli wcześniej o jej zawarciu. Ani członkowie Zarządu, którzy podpisali umowę ani zarządca nieruchomości nie informowali osób biorących udział w zebraniu zorganizowanym przez Wójta Gminy P., jakie odbyło się w dniu 21 września 2022 r., że umowa taka została zawarta. Wójtowi Gminy umowa o zarządzanie opatrzona datą 5 września 2022 r. została doręczona w styczniu 2023 r.

(zeznania świadków: częściowo R. K. (2)- protokół rozprawy z dnia 1 marca 2024 r. na płycie CD 00:05:50 – 02:10:08- koperta k.235, A. M.- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 00:05:29 – 00:57:27- koperta k.235, M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopia umowy- k.27-30, kserokopia koperty- k.108, kserokopia pisma- k.108)

Po odwołaniu zarządcy ten nadal się czuł zarządcą nieruchomości i przysyłał Wspólnocie faktury za zarządzanie a także wystąpił do Sądu z powództwem przeciwko pozwanej o zapłatę należności z tych faktur. Przekazał on nowemu zarządcy nieruchomości, z którym została później podpisana umowa o zarządzanie, dokumentację Wspólnoty.

(zeznania świadków: R. K. (2)- protokół rozprawy z dnia 1 marca 2024 r. na płycie CD 00:05:50 – 02:10:08- koperta k.235, M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235)

Po przekazaniu nowemu zarządcy dokumentów Wspólnoty, członkowie Wspólnoty dowiedzieli się, że palacz zarabia 4.200,00 zł brutto miesięcznie. Wówczas członkowie Wspólnoty zaproponowali mu zmniejszenie wynagrodzenia na co się on nie zgodził wobec czego umowa o pracę została mu wypowiedziana pismem z dnia 26 października 2022 r. a stanowisko palacza zostało zlikwidowane. Po okresie wypowiedzenia, w czasie którego nie świadczył on pracy, obsługa kotłowni przekazana została nowemu zarządcy, który zatrudnił nowego palacza.

(zeznania świadka A. M.- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 00:05:29 – 00:57:27- koperta k.235, zeznania powódki D. C. (1)- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:08:39 – 00:09:42 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 grudnia 2023 r. na płycie CD 00:06:45 – 01:23:23- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopia wypowiedzenia umowy- k.31)

Z przekazanych przez dotychczasowego zarządcę dokumentów finansowych wynikało, że Wspólnota płaciła zarządcy 400,00 zł za wymianę żarówki kosztującej 30,00 zł i że płaciła mu też za udrażnianie kratek ściekowych czy odpowietrzanie kaloryferów. Z przekazanych faktur wynikało też, że Wspólnota sfinansowała kwotą 900,00 zł usługi gastronomiczne, gdy Wójt organizował imprezę z okazji oddania drogi przy bloku. Z informacji Wójta wynikało natomiast, że to Gmina finansowała we własnym zakresie poczęstunek z okazji oddania drogi. Z przekazanej nowemu zarządcy faktury wynikało też, że Wspólnota sfinansowała kwotą 210,00 zł zakup kwiatów na pogrzeb ojca pani A. L., który zmarł 60 lat temu. Faktycznie kwiaty zostały kupione za środki Wspólnoty na pogrzeb ojca U. F.. Członkowie Wspólnoty powzięli też wiedzę, że wiele faktur wystawianych zostało na naprawę pieców Wspólnoty. Po zawarciu umowy z nowym zarządcą awarie pieców nie zdarzały się. Członkowie Wspólnoty dopatrzyli się też, że na jednej z faktur na naprawę pieca był dopisek „urlopowe” i wówczas domyślili się, że dotyczyła ona faktycznie kwoty wypłaconej palaczowi za to, że nie wziął urlopu, bo palacz informował wcześniej, że nie bierze urlopów, bo zarządca mu za to płaci.

(zeznania świadka R. K. (2)- protokół rozprawy z dnia 1 marca 2024 r. na płycie CD 00:05:50 – 02:10:08- koperta k.235, częściowo zeznania powódki D. C. (1)- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:08:39 – 00:09:42 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 grudnia 2023 r. na płycie CD 00:06:45 – 01:23:23- koperta k.235, zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235)

Po zawarciu umowy z nowym zarządcą przesz nowy Zarząd sytuacja finansowa Wspólnoty polepszyła się. Zużycie opału zmalało z 58 ton rocznie do 46 ton rocznie a dostawcę opału wybiera się na podstawie ofert cenowych. Dodatkowo zmieniono opał na pelet a opał jest przywożony workowany i sprawdzane jest jaka jego ilość została dostarczona. Wspólnota nadpłaciła kredyt i ostatecznie spłaciła go w całości do 23 grudnia 2023 r. i przeszła na tańszy sposób ogrzewania wody. Przed wrześniem 2023 r. zgromadziła opał na zimę w ilości 18 ton, gdy w poprzednim roku o tej samej porze miała pustą kotłownię. Po zawarciu umowy z nowym zarządcą obniżyła się ilość remontów. Zarząd kontroluje teraz czy trzeba robić jakieś remonty.

(zeznania świadków: A. M.- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 00:05:29 – 00:57:27- koperta k.235, M. J. (1)- protokół rozprawy z dnia 21 marca 2025 r. na płycie CD 01:00:02 – 01:33:26- koperta k.235,zeznania reprezentującej pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w P. H. K.- protokół rozprawy z dnia 29 sierpnia 2025 r. na płycie CD 00:09:42 – 00:45:15 w zw. z protokołem rozprawy z dnia 1 września 2023 r. na płycie CD 00:03:08 – 01:23:12- koperta k.235, kserokopia pisma- k.183)

Pismem z dnia 31 października 2022 r. skierowanym na adres wynikający z rejestru Zakład (...) Inspektorat w S. poinformował, iż nie wpłynęły do niego dokumenty rozliczeniowe za wrzesień 2022 r.

(kserokopia pisma- k.23, wydruk z rejestru REGON- k.24-25)

Pismem z dnia 21 marca 2023 r. nowy Zarząd Wspólnoty zawiadomił Prokuraturę Rejonową w Poddębicach o możliwości popełnienia przestępstwa przez dotychczasowego zarządcę nieruchomości poprzez działanie na jej szkodę i wyprowadzanie z niej pieniędzy. 21 kwietnia 2023 r. w spawie z tego zawiadomienia wszczęte zostało dochodzenie.

(kserokopia pisma- k.114, kserokopia zawiadomienia- k.115-119)

Przy ustalaniu stanu faktycznego Sąd nie dał wiary zeznaniom powódki w tej części, w której twierdziła, że zebranie Wspólnoty zwołane przez zarządcę nieruchomości miało się odbyć w dniu 4 października 2022 r. Faktem jest, iż taki termin zebrania ustalony został na spotkaniu u Wójta Gminy P., jakie miało miejsce w dniu 19 września 2022 r. Nie można jednak nie zauważyć, że po zebraniu tym nie zostały poczynione przez zarządcę żadne czynności, które były niezbędne do odbycia tego zebrania i do 27 września 2022 r. nikt z członków Wspólnoty nie otrzymał zawiadomienia o zwołaniu zebrania na ten dzień. Choć powódka i świadek R. K. (2) twierdzili, że zawiadomienia były roznoszone członkom Wspólnoty do mieszkań to jednak ich twierdzenia pozostawały gołosłowne i nie potwierdzone choćby listą, na jakiej miał być odnotowywany ich odbiór a przy tym zaprzeczały im korespondujące ze sobą zeznania świadka A. M. i reprezentującej pozwanego H. K..

Sąd nie dał też wiary zeznaniom świadka R. K. (2) w tej części, w której podawał on, że w przypadku nieobecności członka Wspólnoty w domu i niemożności doręczenia mu zawiadomienia o zwołaniu wcześniejszych zebrań, zawiadomienia były przesyłane listami poleconymi. Jego zeznania nie znalazły odzwierciedlenia w pozostałych dowodach. W szczególności nie potwierdzały ich zeznania powódki, która twierdziła, że jeśli kogoś nie było w domu i nie można mu było doręczyć zawiadomienia, to albo próbowano mu doręczyć to zawiadomienie jeszcze raz albo nie zawiadamiało się go o zebraniu a zabranie i tak się odbywało. Sąd nie dał też wiary zeznaniom powódki w tym zakresie, w której twierdziła ona, że na klatce schodowej wywieszało się tylko zawiadomienia o zebraniu rocznym a o innych nie, bo nie było takiego wymogu. Jej zeznania pozostawały w sprzeczności z zeznaniami świadka R. K. (2), który podawał, że o żadnych zebraniach nie były wywieszane zawiadomienia na tablicy ogłoszeń. W tym zakresie zatem ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na korespondujących ze sobą zeznaniach świadka A. M. i reprezentującej pozwaną H. K., z których wynikało, że zawiadomienia o zebraniach wrzucane były do skrzynek pocztowych i wywieszane na tablicy ogłoszeń.

Sąd nie dał również wiary zeznaniom powódki w tej części, w której podawała ona, że w 2022 r. nie było konfliktu w zarządzie Wspólnoty. Jej zeznania w tym zakresie były wewnętrznie sprzeczne, gdyż podawała też ona później, że w Zarządzie był konflikt z A. L. i pozostawały też w sprzeczności z zeznaniami reprezentującej pozwaną H. K..

Sąd nie dał też wiary zeznaniom powódki w tej części, w której podawała ona, że w 2022 r. Wspólnota nie była zadłużona. Jej zeznania nie tylko były bowiem wewnętrznie sprzeczne, gdyż twierdziła ona jednocześnie, że wynik finansowy Wspólnoty był ujemny ale też przeczyły im zeznania reprezentującej pozwaną H. K. znajdujące potwierdzenie w dokumencie rozliczenia.

Sąd nie dał ponadto wiary zeznaniom powódki w tym zakresie, w którym podawała ona, że nie namawiała nikogo, by nie brał udziału w zebraniu w dniu 27 września 2022 r. Jej zeznania w tym zakresie pozostają bowiem w sprzeczności z zeznaniami reprezentującej pozwaną H. K. i oświadczeniem P. F..

Sąd nie dał też wiary zeznaniom powódki w tej części, w której podawała ona, że nowa umowa o zarządzanie z R. K. (2) podpisana została w dniu 5 września 2022 r. Biorąc pod uwagę fakt, iż na zebraniu u Wójta Gminy P., które odbyło się w dniu 19 września 2022 r., ani zarządca nieruchomości ani podpisujące tą umowę powódka i U. F. nie informowały ani Wójta ani trzeciego członka Zarządu A. L. o zawarciu takiej umowy a pismo z jej kserokopią zostało nadane do A. L. dopiero w dniu 28 września 2022 r., a więc już po odbyciu zebrania z dnia 27 września 2022 r., na którym zdecydowano o odwołaniu zarządcy, Sąd uznał, iż umowa ta została zawarta po tym zebraniu. Nie istniały bowiem żadne powody, by nie została ona przesłana do A. L. po jej zawarciu i by fakt jej zawarcia do czasu jej otrzymania przez A. L. miał pozostawać w tajemnicy. Zauważyć przy tym należy, iż powódka nie umiała logicznie wskazać jaki był powód zawarcia drugiej umowy o zarządzanie. Na fakt antydatowania drugiej umowy o zarządzanie wskazuje też to, że z zeznań powódki i świadka R. K. (2) wynika, iż czas określony, na jaki ta umowa została zawarta, wynikał z tego, że członkowie Zarządu Wspólnoty – powódka i U. F. bały się, że nowy zarządca nie będzie spłacać kredytu. Pomijając już absurdalność takich twierdzeń wskazać należy, iż w dniu 5 września 2022 r. ani powódka ani U. F. ani też zarządca nieruchomości nie mogli wiedzieć, że w dniu 27 września 2022 r. zostanie podjęta uchwała o odwołaniu zarządcy nieruchomości a wiedzę na ten temat mieli oni w dniu 28 września 2022 r., gdy wysyłali pismo z umową datowaną na 5 września 2022 r.

Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka R. K. (2) w tej części, w której podawał on, że nie zwołał zebrania na 27 wrzesnia 2022 r., gdyż taki termin nie był proponowany. Jego zeznaniom przeczy bowiem kierowany do niego przez mieszkańców Wspólnoty wniosek o zwołanie zebrania na ten dzień.

Sąd nie dał również wiary zeznaniom świadka R. K. (2) w tej części, w której podawał on, że środki Wspólnoty wydane zostały na sfinansowanie części kosztów poczęstunku organizowanego przez Wójta Gminy P. z okazji oddania do użytku drogi na prośbę Wójta, gdyż były one całkowicie gołosłowne i nielogiczne.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021 roku, poz. 1048), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W myśl art. 25 ust. 1 a tej ustawy powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, iż powódka jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P., gdyż jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) w tym budynku. Przysługuje jej zatem legitymacja procesowa czynna do złożenia powództwa o uchylenie uchwał właścicieli lokali nr (...) z dnia 27 września 2022 r. w sprawie odwołania Zarządu Wspólnoty, w sprawie powołania Zarządu Wspólnoty, w sprawie odwołania zarządzania nieruchomością wspólną firmie (...).R. K. R. iw sprawie przyjęcia nowej stawki centralnego ogrzewania. Powódka zachowała przy tym termin do wniesienia powództwa, ponieważ pozew został złożony 8 listopada 2022 roku.

Kwestionując w niniejszym procesie zaskarżone uchwały powódka podnosiła, że zostały one podjęte z naruszeniem prawa z uwagi na to, że nie została ona powiadomiona o zebraniu, na jakim były one podjęte, część członków Wspólnoty je podejmująca była reprezentowana na tym zebraniu przez pełnomocników, którzy nie mieli umocowania do ich reprezentowania, udziały właścicieli lokali zostały wskazane nieprawidłowo a listy do głosowania nie zawierały rubryki do wpisywania głosów wstrzymujących się. Ponadto twierdziła ona, że uchwały te naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszały jej interesy jako właścicielki lokalu.

Jak wynika z art. 31 ustawy o własności lokali zebrania ogółu właścicieli lokali mogą być w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy lub zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1. Zgodnie z art. 32 ust. 1 tej ustawy o zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W myśl art. 32 ust. 2 tej ustawy w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, iż Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. był 3 – osobowy i że Wspólnota ta zawarła umowę na zarządzanie nieruchomością wspólną z firmą (...).R. K. R. w S.. Bezsporne jest także i to, że w 2022 r. istniał konflikt pomiędzy jednym członkiem Zarządu A. L. z pozostałymi członkami Zarządu i zarządcą nieruchomości. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało przy tym, że z racji złej sytuacji finansowej Wspólnoty Mieszkaniowej i oczekiwaniami zarządcy i powódki rozwiązania tych kłopotów poprzez drastyczne podniesienie stawek opłat za CO a nie szukanie oszczędności, jej członkowie, którzy nie chcieli się zgodzić na dużą podwyżkę czynszów, chcieli uzyskać dostęp do dokumentów Wspólnoty, które znajdowały się u zarządcy lecz ten ograniczał im dostęp do niektórych dokumentów a innych w ogóle nie chciał im udostępnić. Nie ulega też wątpliwości, iż to z tej przyczyny 11 członków Wspólnoty dysponujących ponad 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej wystąpiło do zarządcy z prośbą o zwołanie zebrania Wspólnoty na dzień 27 września 2022 r.

Choć z art. 31 ustawy o własności lokali wynika, iż zebrania ogółu właścicieli na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej zwołuje zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono a w przedmiotowej sprawie zwołał je tylko jeden członek trzyosobowego Zarządu, nie można uznać, by w okolicznościach przedmiotowej sprawy taki sposób zwołania zebrania był nieprawidłowy. W obliczu konfliktu pomiędzy dwoma członkami Zarządu i zarządcą z trzecim członkiem Zarządu i członkami Wspólnoty oraz postawą zarządcy, który odmówił członkom Wspólnoty zwołania zebrania Wspólnoty w wyznaczonym we wniosku o jego zwołanie terminie a jednocześnie nie podjęciem przez niego żadnych działań mających na celu zwołanie zebrania na dzień 4 października 2022 r., trudno uznać, by zwołanie zebrania w niecierpiących zwłoki sprawach Wspólnoty, na dzień 27 września 2022 r. przez jedynego tylko członka Zarządu było wadliwe. Obstrukcja powodowana przez dwóch członków Zarządu i zarządcę nieruchomości nie mogła bowiem, zdaniem Sądu, pozbawiać Wspólnoty możliwości działania. Członkowie Wspólnoty wyczerpali drogę, jaka była niezbędna do zwołania przez zarządcę zebrania Wspólnoty a ten nie wywiązał się ze swojego obowiązku podjęcia działań w tym zakresie zgodnie z wolą członków Wspólnoty.

Jeśli chodzi natomiast o sposób powiadamiania członków Wspólnoty o zwołaniu zebrania, to był on analogiczny do tego, w jaki wcześniej członkowie Wspólnoty byli zawiadamiani o takich zebraniach. Pisemne zawiadomienia o zebraniu zwołanym na dzień 27 września 2022 r. wraz ze wskazaniem jego porządku obrad oraz dnia, godziny i miejsca zebrania zostały w dniu 19 września 2022 r. wrzucone do skrzynek pocztowych członków Wspólnoty i dodatkowo tożsame zawiadomienie wywieszone zostało na tablicy ogłoszeń w każdej klatce schodowej. Powódka przyznała przy tym, że miała w swojej skrzynce pocztowej zawiadomienie o tym zebraniu i że widziała zawiadomienie o nim wywieszone na klatce schodowej. Sposób zawiadomienia członków Wspólnoty o zebraniu był więc zgodny z art. 32 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W przedmiotowej sprawie nie ulegało też wątpliwości, iż niektórzy członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie brali udziału w zebraniu w dniu 27 września 2022 r. osobiście a byli reprezentowani przez pełnomocników, którzy przekazali na tym zebraniu udzielone im przez nich pełnomocnictwa. Pełnomocnictwa te bowiem zostały złożone do akt sprawy. Zdaniem Sądu zatem pełnomocnicy reprezentujący na tym zebraniu członków Wspólnoty mieli pełne prawo w ich imieniu głosować nad podejmowanymi na tym zebraniu uchwałami.

Powódka nie udowodniła natomiast w żaden sposób, iż udziały właścicieli lokali odnotowane w listach do głosowania podane zostały błędnie. Jeśli zaś chodzi o jej zarzut braku rubryki w listach do głosowania dla odnotowania osób wstrzymujących się od głosu to nie można nie zauważyć, że choć rubryka taka rzeczywiście nie została ujęta w sporządzonych tabelach, to jednak została ona dopisana na tych listach i w dopisanej rubryce wpisane zostało kto z głosujących wstrzymał się od głosu.

Zgodnie z art. 20 ust. 2 ustawy o własności lokali zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Jeśli chodzi o uchwałę dotyczącą odwołania Zarządu to, zdaniem Sądu, nie można uznać by naruszała ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszała interesy powódki jako właścicielki lokalu. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że w Zarządzie był ostry konflikt, który negatywnie rzutował na zarządzanie nieruchomością wspólną. Poza tym nie można nie zauważyć, iż osoby, które miały większość w Zarządzie a więc powódka i U. F., ignorowały członków Wspólnoty i działały wbrew ich woli a mając większość mogły podjąć każdą decyzję. W obliczu problemów finansowych Wspólnoty i podwyżek cen opału, nie chciały one, tak jak sugerowali to członkowie Wspólnoty szukać oszczędności poprzez znalezienie tańszego dostawcy opału i dokonywanie kontroli dostaw opału. Nie chciały też one zweryfikowania zasadności zatrudnienia na pełen etat palacza i ujawnienia przed członkami Wspólnoty wysokości pobieranego przez niego wynagrodzenia. Trudno natomiast uznać za racjonalne upieranie się przy dostawach węgla przez jednego tylko dostawcę bez rozpoznania rynku czy też akceptowanie całkowitego braku kontroli nad ilością dostarczanego opału. Trudno też uznać za zgodne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością zatrudnianie na pełen etat palacza do obsługi kotłowni opalającej 24 lokale nawet przy przyjęciu, że do jego obowiązków należało też sprzątanie. Wskazać też należy, iż o tym, że Zarząd działał wbrew interesom członków Wspólnoty świadczy to, że w obliczu ostrego konfliktu członków Wspólnoty z zarządcą podpisał z nim nową, mniej korzystną dla Wspólnoty, umowę o zarządzanie, która uniemożliwiała wypowiedzenie zarządcy tej umowy do czasu spłaty kredytu przez Wspólnotę. Ponieważ zatem zarząd faktycznie nie reprezentował interesów Wspólnoty, uchwała o jego odwołaniu nie naruszała zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Nie naruszała też ona interesów powódki jako właścicielki lokalu. Z punktu bowiem widzenia właściciela lokalu istotne jest, by Zarząd był sprawny i działał w zgodzie z wolą podmiotu, na czele którego stoi a nie wbrew tej woli.

Nie można też uznać, by naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną uchwała o powołaniu nowego Zarządu. Jak wynika bowiem z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Ponieważ pozwana Wspólnota musiała mieć Zarząd, uchwała o powołaniu Zarządu po podjęciu uchwały o odwołaniu poprzedniego Zarządu, musiała być podjęta. Nie można zatem uznać też, by uchwała ta naruszała interesy powódki jako właścicielki lokalu.

Zdaniem Sądu nie naruszała też zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną uchwała w sprawie odwołania zarządzania nieruchomością firmie (...).R. R. K. (2) w S.. Przeprowadzone dowody wykazały, iż zarządca nieruchomości, któremu zarząd powierzono na podstawie umowy, nie zarządzał nieruchomością w sposób racjonalny a do tego utrudniał członkom Wspólnoty, którzy przecież finansowali jego działalność, sprawowanie kontroli nad finansami i nie dopuszczał ich do dokumentów Wspólnoty. To on bowiem wybrał jednego dostawcę opału nie upewniając się czy inny dostawca nie sprzeda opału taniej a więc korzystniej dla Wspólnoty. Ponadto nie kontrolował on ani nie zlecił kontroli ilości dostarczanego dla Wspólnoty opału a zatem nie można było ustalić czy ilość faktycznie dostarczonego węgla zgadzała się z jego ilością wpisaną na fakturze. Dodatkowo wydawał on środki Wspólnoty na cele, które nie powinny być z tych środków finansowane, jak catering na imprezę gminną czy wieniec na pogrzeb ojca członka Wspólnoty U. F.. Biorąc pod uwagę nieprawidłowy sposób gospodarowania finansami Wspólnoty przez zarządcę uznać należało, że uchwała w sprawie jego odwołania nie naruszała zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Nie naruszała też ona interesów powódki jako właścicielki lokalu. Z punktu widzenia właściciela lokalu bowiem korzystne jest, by zarządca nieruchomości faktycznie dbał o jej interesy i minimalizował a nie zwiększał ponoszone przez nią koszty.

Nie budzi też wątpliwości Sądu, że choć porządek zebrania z dnia 27 września 2022 r. nie przewidywał zajmowania się kwestią umowy z zarządcą, to uchwała o odwołaniu zarządcy mogła być podjęta w ramach spraw różnych, jakie zgodnie z porządkiem zebrania, miały być na nim omawiane.

Jeśli chodzi o uchwałę w sprawie przyjęcia nowej stawki za CO, to uchwała ta dotyczyła zamierzonej zmiany w obowiązkach właścicieli lokali i z tej racji zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy o własności lokali obradowanie nad nią winno być wskazane w zawiadomieniu o zwołaniu zebrania Wspólnoty a nie zostało tam wskazane. Biorąc jednak pod uwagę zupełnie wyjątkowe okoliczności zwołania zebrania Wspólnoty, w której zarówno większość członków Zarządu jak i zarządca ignorowali członków Wspólnoty i doprowadzili swoimi działaniami do złej sytuacji finansowej Wspólnoty i do tego, że Wspólnota nie miała ani środków finansowych na zakup opału ani też nie miała zgromadzonego opału na zimę, która się zbliżała, Sąd doszedł do przekonania, że uchylenie tej uchwały z powodu niedopełnienia warunków formalnych jej podjęcia byłoby w okolicznościach przedmiotowej sprawy sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 kc). Uchwała ta bowiem nie naruszała zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interesów powódki jako właścicielki lokalu. Aby móc ogrzewać budynek Wspólnoty zimą musiała mieć ona środki finansowe na zakup opału, które na ten cel nie zostały wcześniej zabezpieczone przez zarządcę, stąd też jej podjęcie było konieczne w celu pilnego zgromadzenia tych środków w wystarczającej na zakup opału ilości. Podniesienie zatem stawki opłat za CO pozwoliło na ogrzanie w sezonie zimowym 2022/2023 wszystkich lokali a w tym lokalu powódki. Jednocześnie nie można też nie zauważyć, że powódka, która wniosła o uchylenie uchwały o podniesieniu stawki opłat za CO do 10,00 zł od m ², opowiadała się wcześniej za jeszcze wyższym jej podniesieniem, jakie proponował zarządca nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe Sąd oddalił powództwo w całości.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc w zw. z art. 99 kpc kierując się zasadą odpowiedzialności za wynik procesu i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 377,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, na którą złożyły się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej w kwocie 360,00 zł ustalone stosownie do treści § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 1935 ze zm.) i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł.